Maklergebühren beim Wohnungskauf: Wer kommt dafür auf?

Bin ich als Käufer verpflichtet, den Makler zu entlohnen bzw. muss ich ihn bezahlen?

Wer übernimmt die Maklerkosten, wenn ein solcher mit der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung betraut worden ist? Abhängig davon, ob es sich um einen Verkauf/Kauf oder eine Vermietung handelt, greifen abweichende Bestimmungen.

Es ist von Bedeutung, dass im dazugehörigen Maklervertrag stets eindeutig geregelt sein sollte, wer die Vergütung des Maklers trägt, zu welchem Zeitpunkt dies zu geschehen hat und in welcher Form dies zu erfolgen hat. Denn Fragen wie „Wer ist für die Maklergebühren zuständig?', „Wer hat die Maklerkosten beim Hauskauf zu tragen?' oder „Bin ich als Wohnungsnehmer verpflichtet, den Makler zu bezahlen?' sind äußerst relevant, wenn es um den Gesamtpreis oder die Mietkosten geht.

Im Wesentlichen wird bei der Maklertätigkeit zwischen Maklergebühren und Maklercourtage unterschieden. Die Maklergebühr stellt dabei eine gesetzlich definierte Vergütung dar, welche als Entlohnung für die Tätigkeit des Maklers gilt. Im Maklervertrag wird spezifiziert, für welche Tätigkeiten eine solche Gebühr erhoben wird. Die Maklercourtage ist hingegen frei verhandelbar, muss jedoch ebenfalls vertraglich fixiert sein. Sie kann entweder zusätzlich entrichtet oder anstelle der Gebühr vereinbart werden und richtet sich nach dem jeweiligen Kaufpreis. Aus diesem Grund ist eine Provision eher beim Erwerb von Häusern oder Wohnungen üblich und weniger bei Mietverhältnissen.

Maklervergütung: Was gilt beim Hauskauf?

Wer kommt für den Makler bei einem Hauserwerb auf? Oder besser formuliert: Wer ist beim Erwerb eines Hauses verpflichtet, den Makler zu entlohnen? Sowohl die Maklergebühren als auch die Maklerprovision unterliegen spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen. Wird ein Makler im Rahmen eines Immobilienerwerbs tätig, sind die Regelungen zur Bezahlung in den §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu finden.

Seit der Überarbeitung der gesetzlichen Grundlagen im Jahr 2020 gilt, dass die Aufwendungen für einen Makler zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber aufgeteilt werden dürfen. Von Bedeutung ist hierbei, dass diese Vereinbarung im Kaufvertrag dokumentiert ist und der Anteil des Erwerbers fünfzig Prozent der Gesamtkosten nicht übersteigen darf.

Beim Erwerb eines Hauses ist es daher gang und gäbe, dass die Aufwendungen für den Makler aufgeteilt werden und somit zu den Nebenkosten des Erwerbs zählen.

Darüber hinaus ist es gängige Praxis, dass die Zahlung im Rahmen der Finanzierung mehrheitlich in Teilbeträgen erfolgt. Es können jedoch ebenfalls andere Zahlungsmodalitäten im Vertragswerk vereinbart werden.

Durch die erwähnten gesetzlichen Vorgaben lassen sich Fragestellungen wie „Weshalb muss der Käufer den Makler bezahlen?' oder „Ist der Verkäufer verpflichtet, den Makler zu entlohnen?' relativ einfach beantworten.

Wer ist zur Zahlung des Maklers verpflichtet, der Mieter oder der Vermieter?

Die Situation stellt sich anders dar, wenn es sich um die Vermittlung einer Mietangelegenheit handelt. Hier geht es für gewöhnlich nur um die Maklergebühren, da eine Provision in diesem Kontext eher unüblich ist. Doch wer entrichtet die Maklervergütung bzw. muss lediglich der Vermieter den Makler entlohnen?

Im Falle einer Vermietung gilt grundsätzlich das sogenannte Bestellerprinzip. Dies bedeutet, dass diejenige Partei, die den Makler engagiert, auch die entsprechenden Kosten zu tragen hat. Dies betrifft Vermieter und Mieter in gleicher Weise. Eine Übertragung oder Aufteilung der Kosten auf beide Parteien des Mietvertrags ist nicht gestattet.

Bürgergeldempfänger: Wer übernimmt die Maklerkosten in diesem Fall?

Die Maklerkosten können beträchtlich sein und sind manchmal unvermeidlich. In bestimmten Situationen ist es erforderlich, einen Makler zu involvieren, um überhaupt einen Überblick über das verfügbare Wohnraumangebot zu erhalten. Wenn Auftraggeber sich die Maklerkosten nicht leisten können, entsteht ein Problem. Wer kommt für die Maklerkosten auf, wenn die Auftraggeber Sozialleistungen beziehen?

Müssen Empfänger von Bürgergeld ihre Wohnsituation verändern und das Amt hat dem Umzug zugestimmt bzw. diesen sogar angeordnet, dann ist das Amt verpflichtet, die Maklerkosten zu übernehmen (siehe Urteil des Bayrischen Landessozialgerichts vom 04.09.2008, Az.: L 7 B 643/08 AS ER). Die Kosten müssen sich allerdings in einem angemessenen Rahmen bewegen, und der Makler muss für die Suche nach Wohnraum ausschlaggebend sein.

Grundsätzlich handelt es sich hierbei jedoch um individuelle Einzelfallentscheidungen. Üblicherweise sind hier auch nur die Maklerkosten bei der Vermietung inbegriffen. Wenn Immobilieneigentümer ihre Immobilie veräußern und einen Makler damit beauftragen, sind dessen Kosten im Verkaufspreis enthalten. Das Amt übernimmt diese Ausgaben meist nicht.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Wer bezahlt den Makler eigentlich und wann genau? Ein Rechtsanspruch auf Bezahlung entsteht, wenn der Makler einen erfolgreichen Vertragsabschluss vermittelt hat bzw. wenn die im Maklervertrag vereinbarten Leistungen nachweislich erbracht wurden. Diese Maklerleistungen müssen schriftlich dokumentiert sein.

Wenn also der Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt, wird die Bezahlung fällig. Im Falle eines Kaufvertrags ist die notarielle Beurkundung von Bedeutung, bei Mietverhältnissen die Unterzeichnung des Mietvertrages. Die Frist zur Begleichung der Forderung beträgt in der Regel zwei Wochen ab Vertragsabschluss. Es können aber auch abweichende Zahlungsziele oder, wie bereits erwähnt, eine Ratenzahlung vertraglich vereinbart werden.

Ebenfalls wichtig zu beachten ist, welche Bindungsdauer im Maklervertrag fixiert ist. Üblicherweise sind dies sechsunddreißig Monate. Sofern Tätigkeiten des Maklers nachweislich dazu führen, dass innerhalb von drei Jahren ein Vertrag abgeschlossen wird, hat der Makler einen Anspruch auf Bezahlung.

Wann besteht keine Zahlungspflicht gegenüber dem Makler?

Wer übernimmt die Maklerkosten, wenn kein Vertragsabschluss zustande kommt? In dieser Situation muss keine Partei bezahlen, es sei denn, es wurden explizit andere Tätigkeiten außerhalb eines erfolgreichen Vertragsabschlusses im Vertrag vereinbart. Dies ist jedoch eher selten der Fall.

Auch unter bestimmten Gegebenheiten müssen weder die Gebühr noch die Provision beglichen werden. So ist es nicht zwingend erforderlich, einen Makler zu entlohnen, ohne dass dieser eine entsprechende Leistung erbringt. Die Bezahlung richtet sich nach dem Erfolg. Der Makler muss also belegen, dass seine Aktivitäten maßgeblich zum Zustandekommen des Vertragsabschlusses beigetragen haben.

Muss man den Makler für eine Wohnungsbesichtigung bezahlen? Dies hängt von den jeweiligen Umständen und dem Vertragsinhalt ab. Haben beispielsweise Mieter im Rahmen einer Wohnungsvermietung den Makler nicht beauftragt, müssen sie diesen auch keine Zahlung leisten, auch nicht im Falle einer Besichtigung. Wird dies dennoch gefordert, ist dies unzulässig.

Wurde zwischen dem Auftraggeber und dem Makler vertraglich festgelegt, dass die Durchführung von Besichtigungen Teil der Tätigkeiten ist oder ausschließlich nur diese durchgeführt werden sollen, kann für die erfolgreiche Durchführung eine Vergütung gefordert werden. In diesem Fall ist der Makler auch zu entlohnen, wenn kein Vertragsabschluss zustande kommt.

Maklervergütung ohne schriftlichen Vertrag: Welche Regelungen gelten?

Wer ist für die Maklervergütung zuständig, wenn kein Vertrag vorliegt? Gemäß der Gesetzesänderung von 2020 ist es nicht länger zulässig, eine Immobilie ohne einen gültigen Maklervertrag zu vermitteln. Ein Makler muss in Schriftform beauftragt werden, damit er tätig werden darf und einen Anspruch auf Vergütung geltend machen kann.

Mündliche Vereinbarungen waren bis 2020 noch möglich. Makler konnten damals die übliche Vergütung je nach Bundesland in Rechnung stellen. Heutzutage müssen sowohl die Höhe der Vergütung als auch die Verpflichtung zur Zahlung schriftlich festgehalten werden.

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