Anforderungen für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter hat die Möglichkeit, der Anhebung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen, falls die Miete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung seit fünfzehn Monaten unverändert geblieben ist. Das Ansuchen auf Mieterhöhung kann frühestens zwölf Monate nach der vorangegangenen Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen gemäß den §§ 559 bis 560 werden hierbei nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Gebühren, die in der Kommune oder einer vergleichbaren Kommune für Wohnraum ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Zustand und Lage, einschließlich der energetischen Ausstattung und des energetischen Zustands, in den vergangenen sechs Jahren vereinbart oder, abgesehen von Erhöhungen nach § 560, verändert wurden. Ausgenommen hiervon ist Wohnraum, bei dem die Mietzinshöhe per Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderungszusage festgelegt wurde.

(3) Bei Anhebungen gemäß Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb einer Zeitspanne von drei Jahren, Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 unberücksichtigt, um nicht mehr als zwanzig Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz gemäß Satz 1 beträgt fünfzehn Prozent, falls die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu erschwinglichen Konditionen in einer Kommune oder einem Teil einer Kommune in besonderem Maße gefährdet ist und diese Areale gemäß Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen sind befugt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils maximal fünf Jahren zu bestimmen.

(4) Die Kappungsgrenze findet keine Anwendung,

1.: sofern eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen aufgrund des Entfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2.: in dem Umfang, in dem die Anhebung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.

Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung fordern, ihm binnen eines Monats Auskunft über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe zu geben. Satz 1 gilt entsprechend, falls die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften aufgrund des Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von der jährlichen Summe, die sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergeben würde, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit acht Prozent des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung entfaltet keine Rechtswirksamkeit.