Hilfe zum Ausfüllen der Grundsteuer für Eigentumswohnungen in Bayern

Gab es Anpassungen bezüglich Ihres Grundbesitzes? Unsicherheiten bezüglich der Auswirkungen auf Ihre Grundsteuer oder des Verfahrens zur Meldung solcher Veränderungen bestehen? Im Folgenden werden die zentralen Fragen hierzu beantwortet. Sollten noch Unklarheiten bestehen, offerieren die „weiterführenden Links' vertiefende Erläuterungen.

Ausgangslage

Die Entrichtung der Grundsteuer ist für jedes Grundstück sowie jeden land- und forstwirtschaftlichen Betrieb in Deutschland obligatorisch.

Ab dem Jahr 2025 orientiert sich die Grundsteuer bei Liegenschaften an den sogenannten Äquivalenzbeträgen, während für land- und forstwirtschaftliche Betriebe die Grundsteuerwerte als Basis dienen.

Die zuständigen Finanzbehörden haben diese Werte zum 1. Januar 2022 (dem sogenannten ersten Hauptfeststellungszeitpunkt) ermittelt und darauf aufbauend den entsprechenden Grundsteuermessbetrag festgelegt.

Sollten nach dem Stichtag, dem 1. Januar 2022, Veränderungen an Ihrem Grundbesitz vorgenommen werden, ist eine Prüfung durch das Finanzamt oder die Gemeinde dahingehend erforderlich, ob diese Modifikationen Auswirkungen auf die Bemessungsgrundlagen der Grundsteuer haben. Eine proaktive Mitteilung dieser Veränderungen Ihrerseits ist unerlässlich.

Welche Veränderungen sind meldepflichtig?

Sie sind verpflichtet, die folgenden Änderungen mitzuteilen:

• die Entstehung einer neuen wirtschaftlichen Einheit (beispielsweise durch eine Teilung eines Grundstücks),
• die erstmalige Besteuerung einer bereits existierenden wirtschaftlichen Einheit (etwa durch den Wegfall einer bisherigen Steuerbefreiung) oder
• Veränderungen der tatsächlichen Gegebenheiten (hierzu zählen beispielsweise durchgeführte Baumaßnahmen, Änderungen der Flächengrößen, Nutzungsänderungen oder der Wegfall einer Ermäßigung der Grundsteuermesszahl).

Exemplarische Fälle:

• Der Anbau eines Wintergartens erfolgte.
• Ein Gebäude erhält erstmals den Status eines denkmalgeschützten Objekts.
• Die zuvor als Wohnraum genutzte Einheit wird nunmehr für eine Arztpraxis vermietet.
• Ein ursprünglich von einer Behörde genutztes Bürogebäude wird nunmehr von einer Anwaltskanzlei bezogen.
• Ein Teil eines Grundstücks (Flurstück) wurde an einen Nachbarn veräußert.
• Ein Mietshaus wurde in einzelne Eigentumswohnungen oder Teileigentum aufgeteilt.

Auch wenn die Veränderung auf einem notariell beurkundeten Vertrag basiert oder eine Baugenehmigung beantragt werden musste, besteht eine Anzeigepflicht.

Sofern sich im Laufe eines Jahres lediglich der Eigentümer ändert, weil der gesamte, voll steuerpflichtige Grundbesitz verkauft, verschenkt oder vererbt wurde, wird das Finanzamt von sich aus aktiv. In solch einem Fall wird von Ihnen keine gesonderte Anzeige erwartet.

Eine Anzeige ist hingegen dann erforderlich, wenn sich das Eigentum ändert

• nur an einem Teilbereich des Grundstücks oder des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs,
• an einem Grundbesitz, der teilweise oder gänzlich von der Grundsteuer befreit ist, oder
• an einem Gebäude, das auf einem fremden Grundstück errichtet wurde

müssen diese spezifischen Eigentumswechsel dem Finanzamt mitgeteilt werden.

Wer hat die Pflicht zur Meldung von Veränderungen?

Die Verpflichtung zur Anzeige von Veränderungen obliegt folgenden Personen:

• Dem Inhaber des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs
• Dem Grundstückseigentümer, dem das Eigentum zugerechnet wird
• Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden:
  Bezüglich des Gebäudes: dem Eigentümer des Gebäudes
  Bezüglich des Grundstücks: dem Eigentümer des Grundstücks
• Bei Vorliegen eines Erbbaurechts: dem Erbbauberechtigten

Wie sind die Änderungen zu melden?

Die Mitteilung von Veränderungen bezüglich Ihrer wirtschaftlichen Einheit kann in Bayern auf zwei Wegen erfolgen:

• mittels des dafür vorgesehenen Formulars „Grundsteueränderungsanzeige' (Vordruck BayGrSt 5) oder
• durch die vollständige Ausfüllung der Grundsteuererklärung (Vordrucke BayGrSt 1 bis 4)

Hierbei ist auf den Abschnitt „Formulare' besondere Beachtung zu schenken.

Die Meldung dieser Anpassungen muss bis zum 31. März des Jahres erfolgen, das auf das Jahr der erfolgten Änderungen folgt.

Wo sind die Änderungen zu melden?

Anpassungen am Grundbesitz sind beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen.

Wenn sich hingegen die Voraussetzungen für einen Erlass der Grundsteuer ändern, obliegt die Meldung Ihrer Gemeinde.

Änderungen Ihrer persönlichen Daten (wie beispielsweise eine neue Anschrift, Namensänderung oder Anpassungen der Bankverbindung für den Lastschrifteinzug) müssen an alle betroffenen Stellen übermittelt werden.

Sonderfall: Weitere Hauptfeststellungen für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wird alle sieben Jahre eine erneute Hauptfeststellung durchgeführt. Dies bedeutet, dass unabhängig von stattgefundenen betrieblichen Veränderungen eine Neubewertung der Grundsteuerwerte stattfindet. Der Stichtag für die zweite Hauptfeststellung ist der 1. Januar 2029.

Wie erfolgt die grundsätzliche Berechnung der Grundsteuer?

Für detaillierte Informationen zur Berechnung der Grundsteuer verweisen wir auf die Ausführungen unter „Grundsteuer ab 2025; Erhalt des Bescheids über den Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag' sowie auf „Grundsteuer; Erhalt des Grundsteuerbescheids und Zahlung an die Gemeinde'.