Vermieter fordert Renovierung

In vielen Mietverträgen fordern Vermieter von ihren Mietern regelmäßige Malerarbeiten an Wänden, Decken und Türen. Diese Maßnahmen werden üblicherweise als Schönheitsreparaturen bezeichnet. Oftmals ist die im Mietvertrag festgelegte Klausel zu Schönheitsreparaturen jedoch ungültig. Wer unnötige Arbeiten und Kosten vermeiden möchte, sollte einen Check der Renovierungsbestimmungen durch einen erfahrenen Rechtsanwalt in Betracht ziehen.

Warum Mieter die Renovierungsbestimmungen im Mietvertrag prüfen lassen sollten

Häufig entsteht Streit über Renovierungsverpflichtungen und Kostenübernahme, insbesondere wenn das Mietverhältnis endet. Verlässt sich der Vermieter auf eine ungültige, aber im Mietvertrag formulierte Schönheitsreparaturklausel, so beugen sich viele Mieter oft dem Druck und tragen hohe Renovierungskosten.

Wollen Sie beim Auszug aus Ihrer Wohnung unnötige Zeit und Kosten für Renovierungsarbeiten vermeiden, da die Vereinbarung zu Schönheitsreparaturen möglicherweise ungültig ist? Oder hat Ihr Vermieter Sie während des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert? Ein Check der Renovierungsklausel durch einen Fachanwalt klärt Ihre Pflichten.

Die Rechtslage in diesem Bereich ist durch diverse Gerichtsurteile komplex. Hier folgt eine erste Übersicht.

Was sind „Schönheitsreparaturen' genau?

Mit „Schönheitsreparaturen' sind im Mietvertrag üblicherweise Renovierungsarbeiten gemeint, die übliche Abnutzung und Gebrauchsspuren beseitigen, welche durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Eine gesetzliche Definition hierfür fehlt. Die Rechtsprechung ist sich einig: Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, ebenso wie das Streichen von Türen und Fenstern von innen, zählen zu den Schönheitsreparaturen.

Auch das Streichen von Fußböden gehört theoretisch dazu, allerdings ist dies heutzutage eher selten der Fall. Das Schleifen und Imprägnieren von Parkett zählt hingegen nicht zu den Renovierungsarbeiten. Fordert der Vermieter solche Arbeiten vom Mieter, ist die gesamte Renovierungsbestimmung unwirksam. Der Mieter ist in diesem Fall nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen zählt die Beseitigung von Schäden, die nicht durch normale Abnutzung entstanden sind. Für Schäden, die der Mieter vorsätzlich verursacht hat, haftet er unabhängig von Renovierungsbestimmungen.

Starre Renovierungsbestimmungen sind ungültig

Viele Mietverträge enthalten Klauseln wie: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und Toilette spätestens alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle fünf Jahre und in Nebenräumen alle sieben Jahre durchzuführen.' Der Bundesgerichtshof (BGH) betrachtet eine solche Klausel als unangemessenen Nachteil für den Mieter.

Zum einen, weil die festgelegten Fristen zu kurz sind. Die Gerichte erkennen heute eher Fristen von fünf, acht und zehn Jahren für die einzelnen Räume an. Zum anderen ist die Klausel ungültig, da sie eine feste Frist vorschreibt. Auch diese ist nach BGH-Urteil unwirksam (Az.: VIII ZR 361/03). Formulierungen wie „spätestens', „mindestens' oder „immer' weisen auf eine starre Frist hin. Das bedeutet, der Mieter wäre auch dann zur Renovierung verpflichtet, wenn tatsächlich kein Bedarf besteht.

Ist eine unzulässige, starre Klausel enthalten, trägt der Vermieter die Verantwortung für die Renovierungsarbeiten. Der Mieter ist somit nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Ein Online-Rechner für Renovierungskosten verdeutlicht schnell die Kosten. Aufgrund der vielen Formulierungen ist eine Prüfung durch einen Anwalt empfehlenswert.

Ungültig: Starre Klauseln

• Festlegung des Zeitpunkts, zu dem der Mieter spätestens zur Renovierung verpflichtet ist.
• Wörter wie „immer', „mindestens' oder „spätestens' sind enthalten.

Gültig: Flexible Renovierungsbestimmungen

Der BGH hält Renovierungsbestimmungen hingegen für gültig, wenn die Fristen flexibel formuliert sind. Formulierungen wie „im Allgemeinen', „soweit erforderlich' oder „nach Bedarf' sprechen für eine wirksame Schönheitsreparaturklausel. Ein Beispiel: „Im Allgemeinen sind Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchzuführen'.

Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung sind nicht selten. Die Gültigkeit der Schönheitsreparaturklausel beeinflusst die Beweislast. Sind die Fristen zum Auszug noch nicht abgelaufen und der Mieter hat nicht renoviert, trägt der Vermieter die Beweispflicht, dass Renovierungsbedarf besteht. Sind die Fristen abgelaufen, muss der Mieter nachweisen, dass keine Renovierungsarbeiten notwendig waren. Für beide Seiten ist die Nachweise des Zustands im Nachhinein oft schwierig. Der Grad der Abnutzung muss im Einzelfall beurteilt werden.

Eine anwaltliche Prüfung der Renovierungsbestimmungen klärt auch die Beweislast bei Streitigkeiten mit dem Vermieter.

Gültig: Flexible Klauseln

• Festlegung, dass Renovierungsarbeiten nach Bedarf durchgeführt werden müssen.
• Wörter wie „nach Bedarf', „falls erforderlich' oder „im Allgemeinen' sind enthalten.

Grundvoraussetzung: Renovierte Wohnung bei Einzug

Renovierungsbestimmungen sind laut BGH nur wirksam, wenn die Wohnung zum Mietbeginn renoviert übergeben wurde (Az.: VIII ZR 242/13). Dies bedeutet nicht, dass die Wohnung neuwertig sein muss. Vielmehr genügt es, wenn sie - abgesehen von kleinen Gebrauchsspuren - einen Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt.

Ist im Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthalten, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, verändert sich die rechtliche Situation.

Renovierungsklauseln im Mietvertrag - Prüfung durch unsere Partneranwälte

Kopierte Renovierungsbestimmungen aus dem Internet können schnell unwirksame Formulierungen enthalten. Geringfügige Unterschiede im Vertragstext können zu unterschiedlichen rechtlichen Ergebnissen führen. Ein Laie kann die Rechtslage oft nicht ausreichend einschätzen. Lassen Sie Ihre Schönheitsreparaturklauseln bei Zweifeln anwaltlich prüfen. Unsere Partneranwälte prüfen Ihre Renovierungsbestimmungen schnell, günstig und schriftlich. Bei unwirksamen Formulierungen erhalten Sie in der Regel innerhalb von 48 Stunden eine Rückmeldung.

Haben Sie bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt und erfahren erst im Nachhinein, dass Sie nicht verpflichtet waren, können Sie Ersatz von Ihrem Vermieter verlangen. Belege sind dabei hilfreich. Auch im Nachhinein kann eine Prüfung der Renovierungsbestimmungen sinnvoll sein.